Phân tích tác động bất động sản từ Khu đô thị thể thao Olympic 925.651 tỷ đồng: Khu nào hưởng lợi mạnh nhất?

Việc HĐND TP. Hà Nội chính thức thông qua Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic với tổng vốn đầu tư lên tới 925.651 tỷ đồng, quy mô hơn 9.171 ha, không chỉ mang ý nghĩa về phát triển thể thao – đô thị, mà còn tạo ra làn sóng tái định vị giá trị bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội. Tuy nhiên, lợi ích không phân bổ đồng đều, mà có sự phân hóa rõ rệt theo từng phân khu và trục hạ tầng.

1. Tổng quan tác động tới thị trường BĐS

Dự án Khu đô thị thể thao Olympic được quy hoạch theo mô hình TOD (đô thị nén gắn với giao thông công cộng), kết hợp quần thể thể thao – dịch vụ – đô thị quy mô quốc tế. Điều này kéo theo 3 tác động lớn:

• Gia tăng giá trị sử dụng thực (ở, dịch vụ, thương mại, du lịch, sự kiện).

• Hình thành các cực tăng trưởng mới, dịch chuyển dòng vốn khỏi khu vực nội đô quá tải.

• Thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo nền tảng tăng giá bền vững.

2. Phân khu B – Hưởng lợi mạnh nhất (trọng tâm đô thị thể thao)

Phân khu B (Thường Tín, Tam Hưng, Thượng Phúc, Dân Hòa) được đánh giá là khu vực hưởng lợi trực tiếp và mạnh nhất.

Lý do:

• Là nơi đặt Khu liên hợp thể thao quy mô quốc tế, sân vận động trung tâm.

• Có tiểu dự án khởi công sớm (bãi đỗ xe 2,1 ha – 72 tỷ đồng), tạo hiệu ứng thị trường nhanh.

• Thu hút dòng người thường xuyên: vận động viên, khán giả, khách du lịch, dịch vụ sự kiện.

Tác động BĐS:

• Tăng mạnh nhu cầu shophouse, khách sạn, căn hộ dịch vụ, mặt bằng thương mại.

• Giá đất khu vực lõi có xu hướng tăng nhanh nhưng yêu cầu pháp lý và quy hoạch rất chặt.

👉 Phù hợp nhà đầu tư chuyên nghiệp, vốn lớn, hiểu rõ quy hoạch.

3. Phân khu A – Hưởng lợi ổn định, an toàn (đầu mối giao thông – TOD)

Phân khu A (Đại Thanh, Ngọc Hồi, Tam Hưng, Thường Tín, Bình Minh) đóng vai trò đầu mối giao thông, kết nối toàn khu.

Lý do:

• Là cửa ngõ giao thông, hưởng lợi từ mô hình TOD.

• Dân cư dễ hình thành sớm, phục vụ nhu cầu ở thực.

Tác động BĐS:

• Phù hợp phát triển nhà ở đô thị, căn hộ, đất ở lâu dài.

• Biên độ tăng giá không đột biến nhưng bền vững, thanh khoản tốt.

👉 Phù hợp nhà đầu tư an toàn – trung hạn, mua để ở hoặc giữ tài sản.

4. Phân khu C – Hưởng lợi gián tiếp, dư địa tăng dài hạn

Phân khu C (Ngọc Hồi, Nam Phù, Hồng Vân, Chương Dương, Thượng Phúc, Thường Tín) phát triển theo hướng đô thị thể thao kết hợp dịch vụ hỗ trợ.

Lý do:

• Không nằm lõi thể thao nhưng đóng vai trò hậu cần – dịch vụ.

• Quỹ đất lớn, giá hiện tại còn “mềm”.

Tác động BĐS:

• Tiềm năng cho nhà ở, kho bãi, logistics nhẹ, dịch vụ hỗ trợ.

• Tăng giá theo tiến độ hoàn thiện toàn dự án.

👉 Phù hợp nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận chờ 5–10 năm.

5. Phân khu D – Hưởng lợi chọn lọc, cần sàng lọc kỹ

Phân khu D (Thanh Oai, Tam Hưng, Dân Hòa) định hướng phát triển đô thị thể thao – dịch vụ gắn với không gian sinh thái.

Lý do:

• Quỹ đất rộng, phát triển đô thị mới.

• Phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai hạ tầng liên khu.

Tác động BĐS:

• Có cơ hội với đất ở vị trí bám trục chính.

• Rủi ro cao nếu mua sâu trong khu dân cư chưa hình thành.

👉 Chỉ phù hợp nhà đầu tư có kinh nghiệm, tránh đầu cơ ngắn hạn.

6. Bảng xếp hạng khu hưởng lợi BĐS